HOME >

建築基準法による『道路』と建築物について

「ハートハウジング有限会社」のウェブサイトをご覧いただき、誠にありがとうございます。
不動産取引に関するものの内、建築基準法等による最重要事項の抜粋です。

建築基準法上の道路

建築基準法上は都市計画区域内においては、道路を次のように定め、この道路に2メートル以上接しない敷地には建築物を建てることが出来ません。

幅員4m以上で道路とされるもの

  • 道路法による道路(法第42条1項1号道路) : 高速自動車道、一般国道、都道府県道、市町村道など。
  • 関係諸法による道路(法第42条1項2号道路) : 都市計画法による開発許可をうけた道路、区画整理法による道路、旧住宅地造成事業や新都市基盤整備法 大都市地域における宅地等の供給促進に関する特別措置法道路、都市再開発法による再開発事業道路など。
  • 既存道路(法第42条1項3号道路) : 建築基準法が施行された昭和25年11月23日に都市計画区域内に既に存在した幅員4m以上の道路やその後都市計画区域内に編入された時点で既存の幅員4m以上の道路。公道と私道があります。
  • 計画道路(法第42条1項4号道路) : 公示済の計画道路のうちの「事業決定道路」。予算の決定したこれらの道路に接すれば接道義務を満たしているものとされます。
  • 位置指定道路(法第42条1項5号道路) : 特定行政庁により位置の指定を受けた道路。(位置指定を受けるには厳しい基準審査があります)

幅員4m未満で道路とみなされるもの

  • 42条2項道路(みなし道路) : 昭和25年11月23日、又は都市計画区域に編入された時点で既に存在した幅員4m未満の道路で、特定行政庁が道路と指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。
  • 状況によるセットバックの必要性が有ります。道路の中心線から2m後退、道路の片側が崖、川、水路などの場合一方後退(4m)。
  • 公道・私道 (特定行政庁が築造し、管理する道路を公道、私人が事実上一般の交通の用に供している道路を私道といいます)
  • その他里道などは特定行政庁などに道路として認定されていない場合は法上は道路扱いにはなりません。
  • 路地状の敷地(法第43条2項) : 路地状の部分が「道路」に2メートル以上(一般住宅)、その他連棟住宅(3m以上)接することが必要。集合住宅などは別の規定によります。
  • 上記のいずれにも適合しない(法43条但し書き道路) : 上記道路としていずれも該当しないもので特定行政庁が建築審査会の同意を得た上で特例として許可された道路(建築することが出来ます)。
* 私道の変更または廃止の制限

私道の変更または廃止によって、その道路に接する敷地が、いわゆる接道義務(間口が2m以上接する要件)に抵触する場合、特定行政庁はその私道の変更、廃止を禁止、制限することができる。
位置指定道路については利害関係者全員の合意、承諾が必要となります。(一般的には廃止については不可能に近いと判断されます。)

建築基準法による『用途地域』について

市街化区域で建物を建築する際、用途地域による制限があります(抜粋)

用途地域と建築してはならない建築物

  • 第1種低層住居専用地域(建築してはならない建築物)
    住居、店舗兼用住宅、小・中・高学校、図書館、診療所、公衆浴場、老人ホーム、その他公益上必要な建築物等以外のもの。
  • 第2種低層住居専用地域(建築してはならない建築物)
    同上。但し床面積が150平米以内の店舗等は建築可能。
  • 第一種中高層住居専用地域(建築してはならない建築物)
    工場、倉庫業倉庫、事務所、劇場、映画館、料理店、キャバレー、パチンコ屋、カラオケボックス、麻雀屋、ホテル、旅館、ボーリング場、自動車教習所、一定以上の倉庫
  • 第2種中高層住居専用地域(建築してはならない建築物)
    同上。但し1,500平米以内の事務所、50平米以下の食品製造加工工場等は可能。
  • 第一種住居地域(建築してはならない建築物)
    50平米を超える工場、倉庫業用倉庫、劇場、映画館、キャバレー、パチンコ屋、カラオケボックス、一定以上の倉庫、床面積3,000平米以上の事務所。
  • 第2種住居地域(建築してはならない建築物)
    劇場、映画館、キャバレー、個室付浴場、一定以上の倉庫、倉庫業用倉庫、作業場が50平米以上の工場
  • 準住居地域(建築してはならない建築物)
    200平米以上の劇場・映画館、キャバレー、個室付浴場、作業場が50平米以上の工場
  • 近隣商業地域(建築してはならない建築物)
    一定の工場以外準住居に同じ
  • 商業地域(建築してはならない建築物)
    一定の工場
  • 準工業地域(建築してはならない建築物)
    個室付浴場、危険性や環境悪化の恐れある向工場
  • 工業地域(建築してはならない建築物)
    小、中、高学校、大学等、病院、劇場、映画館、キャバレー、個室付浴場、ホテル等
  • 工業専用地域(建築してはならない建築物)
    工業地域で不可のもの、住宅等、図書館、老人ホーム、店舗、住宅付事務所、ボーリング場、パチンコ屋等

建ぺい率と容積率

  • 建ぺい率とは 敷地面積(セットバック部は除く)と建築できる面積の割合。
    (この建築面積とはその建築物全体の真上から光を当てたとき出来る影の部分の面積をいう) 建築基準法で30%、40%、50%~60%、70~80%など。各特定行政庁の都市計画で用途地域などにより細分規定されています。(200㎡以下の敷地で一定の角地の場合10%の緩和がある場合もあります。)
  • 容積率とは 敷地面積と建築できる延建築面積の割合。
    (屋根の無いベランダや屋根の無い階段などに類した部分や車庫の一部、一定以下のロフトは算入されない場合もある。)
    80%~100%、150%、200%--400~800%、1000%(商業地域)など用途地域などにより細分規定されています。
  • 建築基準法では接面道路幅員12m未満の場合容積率の制限が働きます。(例:幅員4mの道路の場合160%となります。)

地区指定、斜線制限など

  • 地区指定:各行政庁で地区指定が設けられている場合があります。それにより一戸あたりの最低敷地面積が設定されそれ以下の敷地面積では建築確認が認可されないことがあります。(例:豊中市一低地域 100㎡以上、箕面市一低地域 150㎡以上 池田市一低地域 120㎡以上、川西市一低地域 120~150㎡以上など)
  • 斜線制限:地域によって北側斜線、隣地斜線、道路斜線などの制限が設定されます。(特に第一種低層住専地域では北側斜線が結構効いて狭めの土地では設計しづらい場合があります。)
  • (注)市町村によっては細街路指定や建築指定線が指定されている場合があります。これは都市計画道路でもありませんので表面上は分かりにくいので見落とされる場合がありますので注意が必要です。(例:豊中市 細街路の指定がされている地区が有ります。池田市 建築指定線が指定されている地区が有ります。*いずれも指定線より道路側には建築物を建築できません。幅員4m~8m程度)

* 不動産の売買にあってはこれ以外にもさまざまな制約制限があります。詳細は専門業者、関係省庁にお問合わせ下さい。

ご挨拶
代表者の高島幸二です
誠実、礼節、スマイルそしてスピーディに、がモットーです。
よろしくお願い致します。
物件に関するお問い合わせは
下記フリーダイヤルまで、お気軽にお問い合わせください。
  • フリーダイヤル:0120-313-788
  • お問い合わせフォーム